erstellt am 9. April 2020

Die kurze Antwort: Wir wissen es noch nicht. Selbst unsere Kollegen in China, wo der erste Pandemiegipfel inzwischen überstanden ist, berichten uns, dass sie mangels Transaktionen noch nicht wissen, wo die Preise eigentlich stehen. Insofern können auch wir nur Überlegungen anstellen, wie sich die Renditen in den kommenden Monaten entwickeln könnten. Im Grunde setzen sich Immobilienanfangsrenditen aus drei Komponenten zusammen: 1) dem risikolosen Zins, 2) der Risikoprämie für Immobilien und 3) den Mietwachstumserwartungen der Investoren.

1. Hier hat sich für Deutschland nichts verändert. Die Rendite für 10-jährige Bundesanleihen liegt derzeit bei -0,4 % und damit etwa auf demselben Niveau wie Ende letzten Jahres.
2. Wie sich die Risikoprämie entwickelt hat, ist sehr schwer zu beurteilen. Zwei Dinge sprechen für eine gestiegene Prämie: Erstens steigt die Risikoaversion von Investoren in Phasen hoher Unsicherheit und zweitens dürfte das Liquiditätsbedürfnis stärker ausgeprägt sein. Cash is King und Immobilien sind gewissermaßen das Gegenteil von Cash.
3. Angesichts der zu erwartenden massiven wirtschaftlichen Konsequenzen der Pandemie korrigieren Investoren ihre Mieterwartungen höchstwahrscheinlich nach unten.

Zusammengenommen führt diese Überlegung recht zweifelsfrei zu dem Schluss, dass die Anfangsrenditen steigen werden. Hinzu kommt die Erfahrung aus vergangenen Krisen: Stets sind die Renditen über alle Nutzungsarten hinweg gestiegen, und zwar in den Non-Core-Segmenten stärker als im Core-Bereich. Das wird wohl auch dieses Mal so sein, auch wenn wir derzeit weder Dauer noch Ausmaß einschätzen können.

Aufgrund der aktuell sehr dynamischen Situation und sich rasch ändernden Gegebenheiten möchten wir Sie darauf hinweisen, dass die hier wiedergegebenen Einschätzungen dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung entsprechen und wir diese nicht aktualisieren.