erstellt am 12. Mai 2020

Auf den Effekt, dass in Krisen die Risikoaversion der Kapitalmarktakteure steigt, haben wir im Rahmen dieser Serie bereits mehrfach verwiesen. Anders als an den Immobilienmärkten lässt sich dieser Effekt unter anderem an den Anleihemärkten täglich beobachten und messen. So ist die Differenz zwischen den Renditen für BBB- und AAA-Unternehmensanleihen im Euroraum von gut 40 Basispunkten zu Beginn des Jahres auf knapp 150 Basispunkte zu Anfang April gestiegen. Seitdem ist der Renditeabstand wieder zurückgegangen und hat sich in den letzten Wochen bei knapp 120 Basispunkten stabilisiert (siehe Abbildung unten).

Es ist davon auszugehen, dass eine ähnliche Entwicklung auch an den Immobilienmärkten stattfindet, wenngleich diese noch nicht messbar ist und vielleicht auch erst mit einiger Verzögerung eintritt. Um hier ein mögliches Szenario für die kommenden Monate abstecken zu können, hilft wiederum der Blick zurück. Die Abbildung unten zeigt den Verlauf der Risikoprämien für Büroimmobilien seit 2006. Interessant ist hier zunächst, dass der Renditeaufschlag für B-Immobilien in A-Lagen gegenüber der Spitzenrendite (= A-Objekt in A-Lage) im gesamten Betrachtungszeitraum relativ konstant bei etwa 50 Basispunkten lag. Auch nach der globalen Finanzkrise war kein Anstieg zu beobachten. Vereinfacht lässt sich daraus schließen, dass die Objektqualität für die Renditeentwicklung auch in Krisenzeiten unerheblich ist, solange die Büroimmobilie in bester Lage steht. Wir glauben nicht, dass das dieses Mal anders ist.

Demgegenüber sind die Risikoprämien für Objekte in B-Lagen recht steil gestiegen. Innerhalb eines Jahres haben sie sich etwa verdoppelt und verharrten dann längere Zeit auf diesem Niveau. Ihr Vor-Krisen-Niveau erreichten sie erst acht bis neun Jahre später wieder. Inwieweit dieser Verlauf Vorhersagekraft für die kommenden Jahre hat, können wir heute noch nicht wissen. Fakt ist: Die Finanzkrise hat eine lang anhaltende Risikoaversion an den Kapitalmärkten nach sich gezogen. Ob das auch für eine globale Pandemie gilt, bleibt abzuwarten. Ebenfalls unstrittig ist, dass die Finanzkrise und das mit ihr einhergehende Niedrigzinsumfeld einen Abwärtstrend der Immobilienanfangsrenditen eingeleitet haben. Dieser Trend könnte nun zwar temporär überlagert werden, wir halten ihn aber grundsätzlich für weiterhin intakt.

Aufgrund der aktuell sehr dynamischen Situation und sich rasch ändernden Gegebenheiten möchten wir Sie darauf hinweisen, dass die hier wiedergegebenen Einschätzungen dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung entsprechen und wir diese nicht aktualisieren.