erstellt am 28. April 2020

Hier greifen wir unsere Überlegungen zur Entwicklung der Immobilienanfangsrenditen im Allgemeinen von Frage 4 unserer FAQ-Serie auf. In Kürze lauteten diese: Die Anfangsrendite setzt sich aus dem risikolosen Zins, der Immobilienrisikoprämie sowie den Mietwachstumserwartungen zusammen. Während der risikolose Zins unverändert geblieben ist, müssten die Investoren ihre Mietwachstumserwartungen nach unten korrigiert haben (siehe unser gestriges Update). Bliebe noch die Frage offen, wie sich die Risikoprämie verändert hat. Kurzfristig spricht Manches für einen Anstieg: Das Mietausfallrisiko ist zweifelsohne gestiegen, zumal das von der Bundesregierung beschlossene Mietmoratorium Mietern die Stundung ihrer Miete erlaubt (siehe FAQ-Frage #6). Anders stellt sich die Bewertung für die mittlere Frist dar: Die Krise könnte die Risikoaversion der Investoren für längere Zeit erhöhen und hiervon könnte der im Vergleich zu anderen Nutzungsarten relativ krisenresiliente Wohnimmobiliensektor profitieren. Es würde mehr Geld in Wohnimmobilien investiert werden und zu einer sinkenden Risikoprämie führen.

Unter dem Strich erscheint uns ein kurzfristiger leichter Anstieg der Anfangsrenditen, gefolgt von einer Rückkehr auf das Vor-COVID-19-Niveau oder sogar etwas darüber hinaus derzeit als das wahrscheinlichste Szenario. Ein Blick auf die vergangenen 30 Jahre zeigt zumindest, dass es auch in früheren Krisen keinen nennenswerten Anstieg der Renditen gegeben hat (siehe Abbildung oben). Zwar ist das Ausgangsniveau dieses Mal ein völlig anderes. Das ist aber im Wesentlichen dem Zinsumfeld und den fehlenden Alternativanlagemöglichkeiten geschuldet. Und daran dürfte sich trotz oder gerade wegen der Krise auf absehbare Zeit auch nichts ändern.

Aufgrund der aktuell sehr dynamischen Situation und sich rasch ändernden Gegebenheiten möchten wir Sie darauf hinweisen, dass die hier wiedergegebenen Einschätzungen dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung entsprechen und wir diese nicht aktualisieren.